Runājot par naudas pelnīšanu nekustamo īpašumu ieguldījumos, ir tikai daži veidi, kā to izdarīt. Lai arī jēdzieni ir viegli saprotami, neļaujiet sevi apmānīt, domājot, ka tos var viegli īstenot un izpildīt. Nekustamā īpašuma pamatu izpratne var palīdzēt investoriem strādāt, lai maksimāli palielinātu savus ienākumus. Nekustamais īpašums ieguldītājiem piešķir vēl vienu portfeļa aktīvu klasi, palielina diversifikāciju un var ierobežot riskus, ja tiem tiek pareizi piegādāts.
Ir trīs galvenie veidi, kā investori varētu nopelnīt naudu no nekustamā īpašuma:
- Īpašuma vērtības pieaugums
- Nomas ienākumi, kas iegūti, iznomājot īpašumu īrniekiem
- Peļņa no uzņēmējdarbības, kas atkarīga no nekustamā īpašuma
Protams, vienmēr ir citi veidi, kā tieši vai netieši gūt peļņu no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, piemēram, mācīties specializēties vairāk ezotēriskās jomās, piemēram, nodokļu aizturēšanas sertifikātos. Tomēr trīs iepriekš uzskaitītie priekšmeti veido lielāko daļu no pasīvajiem ienākumiem un galīgajiem likteņiem, kas gūti nekustamā īpašuma nozarē.
Table of Contents
- 1 Nekustamā īpašuma īpašuma vērtības pieaugums
- 2 Inflācija un ieguldījumi nekustamajā īpašumā
- 3 Cikliski koriģēta maksimālās likmes pirkšana
- 4 Noma kā ieguldījums nekustamajā īpašumā
- 5 Kapitāla likmes izmantošana investīciju salīdzināšanai
- 6 Nomas ienākumi kā drošības robeža
- 7 Nauda no nekustamā īpašuma biznesa operācijām
- 8 Citas idejas par ieguldījumiem nekustamajā īpašumā
Nekustamā īpašuma īpašuma vērtības pieaugums
Pirmkārt, ir svarīgi saprast, ka īpašuma vērtības ne vienmēr palielinās. Šis aktīvu pieauguma trūkums var sāpīgi izpausties tādos periodos kā 80. gadu beigas un 90. gadu sākums, kā arī 2007. – 2009. Gads, kad sabruka nekustamā īpašuma tirgus. Faktiski daudzos gadījumos īpašuma vērtības reti pārspēj inflāciju – vidējo cenu pieaugumu ekonomikā.
Piemēram, ja jums pieder 500 000 ASV dolāru īpašums un inflācija ir 3%, jūsu īpašumu var pārdot par 515 000 ASV dolāriem (500 000 ASV dolāri x 1,03%), taču jūs neesat bagātāks nekā pagājušajā gadā. Tas ir, jūs joprojām varat iegādāties tādu pašu daudzumu piena, maizes, siera, eļļas, benzīna un citas preces (tiesa, siers šogad var būt samazinājies un benzīns ir augsts, bet jūsu dzīves līmenis paliks aptuveni nemainīgs). Iemesls ir tāds, ka 15 000 ASV dolāru pieaugums nebija reāls. Tas bija nomināls un tam nebija reālas ietekmes, jo pieaugumu izraisīja kopējā inflācija.
Inflācija un ieguldījumi nekustamajā īpašumā
Kad notiek inflācija, dolāram ir mazāka pirktspēja. Tas notiek tāpēc, ka valdībai ir jārada – jādrukā – nauda, kad tā tērē vairāk, nekā tā paņem ar nodokļiem. Viss pārējais ir vienāds, laika gaitā katra esošā dolāra vērtība zaudē un tā vērtība ir mazāka nekā agrāk.
Viens no veidiem, kā gudrākie nekustamā īpašuma investori var nopelnīt naudu nekustamajā īpašumā, ir izmantot situāciju, kas, šķiet, izveidojas ik pēc pāris desmitgadēm. Viņi to dara, ja tiek prognozēts, ka inflācija pārsniegs pašreizējo ilgtermiņa parāda procentu likmi. Šajos laikos jūs varētu atrast cilvēkus, kuri vēlas spēlēt azartspēles, iegādājoties īpašumus, aizņemoties naudu pirkuma finansēšanai un pēc tam gaidot inflācijas pieaugumu.
Inflācijai pieaugot, šie investori var atmaksāt hipotēkas ar dolāriem, kuru vērtība ir daudz mazāka. Šī situācija nozīmē noguldītāju pāreju uz parādniekiem. Jūs redzējāt, ka daudzi nekustamo īpašumu investori šādā veidā pelna naudu 1970. gados un 80. gadu sākumā. Inflācija bija nekontrolējama, līdz Pols Volkers juniors – federālo rezervju prezidents laikā no 1979. līdz 1987. gadam – paņēma 2×4 aizmugurē un pakļāva to kontrolei, krasi paaugstinot procentu likmes.
Cikliski koriģēta maksimālās likmes pirkšana
Viltība ir pirkt, kad cikliski koriģētās maksimālās likmes – nekustamā īpašuma ieguldījumu atdeves līmenis – ir pievilcīgas. Jūs pērkat, kad domājat, ka ir kāds īpašs iemesls, kādēļ konkrēts nekustamā īpašuma gabals kādreiz būs vairāk vērts, nekā norāda pašreizējā ierobežojuma likme vien.
Piemēram, nekustamā īpašuma attīstītāji var aplūkot projektu vai attīstību, ekonomisko situāciju ap šo projektu vai īpašuma cenu un noteikt nākotnes īres ienākumus, lai atbalstītu pašreizējo vērtējumu. Pretējā gadījumā pašreizējā vērtība var šķist pārāk dārga, pamatojoties uz pašreizējiem attīstības apstākļiem. Tomēr, tā kā viņi saprot ekonomiku, tirgus faktorus un patērētājus, šie investori var redzēt nākotnes rentabilitāti.
Jūs, iespējams, esat redzējuši, kā briesmīga vecā viesnīca uz liela zemes gabala pārveidojas par rosīgu tirdzniecības centru ar biroju ēkām, kas īpašniekam izsniedz ievērojamas nomas maksas. Bez šīm naudas plūsmām, neto pašreizējās vērtības, jūs kādā vai citā mērā spekulējat neatkarīgi no tā, ko jūs pats sev sakāt. Lai glābtu, jums būs nepieciešama vai nu ievērojama inflācija nominālvalūtā – ja pirkuma finansēšanai izmantojat parādu. Jūs varētu arī būt atkarīgs no kāda veida mazas varbūtības notikuma, kas darbotos jūsu labā.
Noma kā ieguldījums nekustamajā īpašumā
Pelnīt naudu no nomas maksas iekasēšanas ir tik vienkārši, ka katrs sešgadnieks, kurš jebkad ir spēlējis monopola spēli, viscerālā līmenī saprot, kā darbojas pamati. Ja jums pieder māja, daudzdzīvokļu māja, biroju ēka, viesnīca vai jebkurš cits ieguldījums nekustamajā īpašumā, varat iekasēt maksu par īri, lai ļautu viņiem izmantot īpašumu vai objektu.
Protams, vienkārši un viegli nav viens un tas pats. Ja jums pieder daudzdzīvokļu ēkas vai īres mājas, jūs varat atrast sev darīšanas ar visu, sākot no salauztām tualetēm līdz īrniekiem, kas darbojas met laboratorijās. Ja jums pieder sloksnes tirdzniecības centri vai biroju ēkas, jums var nākties saskarties ar biznesu, kas no jums iznomāja bankrotu. Ja jums pieder rūpniecības noliktavas, iespējams, jūs saskaras ar vides izpēti attiecībā uz to īrnieku darbībām, kuri izmantoja jūsu īpašumu. Ja jums pieder krātuves, bažas varētu radīt zādzība. Nomas nekustamā īpašuma investīcijas nav veids, kā jūs varat zvanīt pa tālruni, un sagaidāt, ka viss izdosies.
Kapitāla likmes izmantošana investīciju salīdzināšanai
Labā ziņa ir tā, ka ir pieejami rīki, kas atvieglo potenciālo nekustamo īpašumu ieguldījumu salīdzinājumus. Viens no tiem, kas jums kļūs nenovērtējams, cenšoties pelnīt naudu no nekustamā īpašuma, ir īpaša finanšu attiecība, ko sauc par kapitalizācijas likmi (ierobežojuma likmi). Cenu likmes parāda komerciālā nekustamā īpašuma ieguldījumu atdeves līmeni. Tam pamatā ir neto ienākumi, ko īpašums radīs.
Ja īpašums nopelna 100 000 USD gadā un pārdod par 1 000 000 USD, jūs sadalītu ieņēmumus (100 000 USD) ar cenu tagu (1 000 000 USD) un iegūtu 0,1 jeb 10%. Tas nozīmē, ka īpašuma ierobežojuma likme ir 10% vai ka jūs nopelnīsit paredzētos 10% no sava ieguldījuma, ja jūs pilnībā maksājat par nekustamo īpašumu skaidrā naudā un bez parāda.
Tāpat kā krājumi galu galā ir tikai to diskontēto naudas plūsmu neto pašreizējās vērtības vērtībā, nekustamais īpašums galu galā ir šādu kombināciju vērts:
- Lietderība, ko īpašums rada savam īpašniekam
- Tā radītās neto pašreizējās naudas plūsmas – salīdzinājumā ar samaksāto cenu
Nomas ienākumi kā drošības robeža
Nomas ienākumi var būt drošības rezerve, kas jūs aizsargā ekonomikas lejupslīdes vai sabrukuma laikā. Atsevišķi nekustamā īpašuma ieguldījumu veidi šim mērķim var būt labāk piemēroti. Noma un īre var būt samērā drošs ienākums.
Atgriezties pie mūsu iepriekšējām diskusijām – par izaicinājumiem pelnīt naudu no nekustamā īpašuma – biroju ēkas var sniegt vienu ilustrāciju. Parasti šīs īpašības ir saistītas ar ilgtermiņa nomas līgumu ar vairākiem gadiem. Pērciet vienu par pareizo cenu, īstajā laikā un īrnieka īres termiņu, un jūs varētu iziet cauri nekustamā īpašuma sabrukumam. Jūs savāktu īres čekus virs vidējā līmeņa, kas uzņēmumiem, kas no jums iznomā, ir jāsniedz joprojām – pateicoties parakstītajam nomas līgumam – pat tad, ja citur ir pieejamas zemākas likmes. Tomēr kļūdieties, un jūs varētu būt ieslēgts pie zemākas atdeves ilgi pēc tirgus atkopšanās.
Nauda no nekustamā īpašuma biznesa operācijām
Pēdējais veids, kā nopelnīt naudu no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, ietver īpašus pakalpojumus un uzņēmējdarbību. Ja jums pieder viesnīca, jūs varat pārdot filmas pēc pieprasījuma saviem viesiem. Ja jums pieder biroju ēka, jūs varētu nopelnīt naudu no tirdzniecības automātiem un autostāvvietām. Ja jums pieder automazgātava, jūs varētu nopelnīt naudu no laika kontrolētiem putekļsūcējiem.
Šīs investīcijas gandrīz vienmēr prasa zināšanas par apakšspecialitāti. Piemēram, daži cilvēki visu savu karjeru pavada, specializējoties automazgātavu projektēšanā, celtniecībā, īpašumā un ekspluatācijā. Tiem, kas paceļas savas jomas augšgalā un saprot konkrētā tirgus smalkumus, iespēja nopelnīt var būt bezgalīga.
Citas idejas par ieguldījumiem nekustamajā īpašumā
Tomēr nekustamajā īpašumā pastāv citas ieguldījumu iespējas. Jūs varat ieguldīt nekustamā īpašuma ieguldījumu trastos (REIT) .11 Publiski tirgoti REIT emitē akcijas un tiek tirgoti biržā, savukārt privāti turēti REIT vai netirgoti REIT nav pieejami nevienā biržā. Visu veidu REIT koncentrēsies uz konkrētām nekustamā īpašuma tirgus nozarēm, piemēram, pansionātiem vai tirdzniecības centriem. Ir arī vairāki biržā tirgoti fondi (ETF) un kopfondi, kas vērsti uz nekustamā īpašuma ieguldītāju, veicot ieguldījumus REIT un citos ieguldījumos nekustamā īpašuma nozarē.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.