Ieguldījumi nekustamajā īpašumā, ir viena no senākajām formām ieguldīt, kam ir aptuveni, jo pirmajās dienās cilvēku civilizācijas. Kas datēti līdz mūsdienu akciju tirgos, nekustamais īpašums ir viena no piecām pamata aktīvu klasēm, ka katrs investors būtu nopietni jāapsver pievienojot viņa portfeļa unikālo naudas plūsmas, likviditātes, rentabilitātes, nodokļu un diversifikācijas priekšrocības, ko tā piedāvā. Šajā ievada ceļvedī mēs staigāt jūs cauri pamati nekustamo īpašumu investīcijām, un apspriest dažādus veidus, jūs varētu iegūt vai pārņemt nekustamo īpašumu investīcijām.

Vispirms sāksim ar pamatiem: Kas ir nekustamo īpašumu investīcijām?

Kas ir Real Estate Ieguldīšana?

Nekustamo īpašumu investīcijām ir plaša kategorija pamatdarbības, investīciju un finanšu darbības centrēta ap pelnīt naudu no materiālo īpašumu vai naudas plūsmu kaut saistīts ar materiālu īpašumu.

Ir četri galvenie veidi, kā pelnīt naudu ar nekustamo īpašumu:

1. Nekustamais īpašums Pateicība : Tas ir tad, kad īpašuma vērtības pieaugums. Tas var būt saistīts ar izmaiņām nekustamā īpašuma tirgū, kas palielina pieprasījumu pēc nekustamā īpašuma jūsu reģionā. To varētu izmantot būt saistīts ar uzlabojumus jūs nodot savu nekustamā īpašuma ieguldījumu, lai padarītu to pievilcīgāku potenciālajiem pircējiem vai Īrniekiem. Nekustamā īpašuma novērtējums ir grūts spēle, lai gan.
2. Naudas plūsmas Ienākumi (noma) : Šī nekustamā īpašuma investīciju veids pievēršas pērkot nekustamo īpašumu, piemēram, daudzdzīvokļu mājā, un darbojas tā, lai jūs savākt straumi naudas no nomas. Naudas plūsma ienākumus var iegūt no daudzdzīvokļu ēkām, biroju ēkām, īres namu, un daudz ko citu.
3. Nekustamais īpašums Saistītās Ienākumi : Tas ir atkarīgs no ienākumiem, ko brokeru un citiem nozares speciālistiem, kas pelna naudu, izmantojot komisijas no pirkšanas un pārdošanas īpašumu radīts. Tā ietver arī nekustamā īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumiem, kas iegūt, lai saglabātu daļu no īres apmaiņā palaižot dienu ikdienas operācijas īpašumu.
4. Papildus Real Estate Investment Ienākumi : Dažās nekustamo īpašumu investīcijām, tas var būt milzīgs peļņas avots. Papildus nekustamā īpašuma ieguldījumu ienākumi ietver lietas, piemēram, tirdzniecības automātos biroju ēkām vai veļas mazgātava zemas īres dzīvokļiem. Faktiski, tie kalpo kā mini-uzņēmumu ietvaros lielāku nekustamā īpašuma ieguldījumu, ļaujot jums pelnīt naudu no daļējā nebrīvē kolekcija klientiem.

Vistīrākais, vienkāršākais veids nekustamo īpašumu investīcijām ir par naudas plūsmu no īres maksas , nevis atzinību . Nekustamā īpašuma investīcijām notiek tad, kad investors, kas pazīstams arī kā saimnieks, iegūst kādu ķermenisku lietu, vai tas ir neapstrādāts lauksaimniecības zeme, zeme ar māju uz to, zemi ar biroju ēku uz tās, zeme ar rūpniecisko noliktavu par to, vai Dzīvoklis.

Pēc tam viņš vai viņa atrod kādu, kas vēlas izmantot šo īpašumu, kas pazīstams kā  īrnieks , un viņi noslēdz līgumu. Īrnieks ir piešķirta piekļuve nekustamo īpašumu, lai to izmantotu ar zināmiem nosacījumiem, par konkrētu laiku, un ar noteiktiem ierobežojumiem – no kuriem daži ir izklāstīti federālajiem, valsts un vietējiem tiesību aktiem, kā arī citi no kuras ir vienojās ar nomas līgumu vai nomas līgumu . Apmaiņā, īrnieks maksā par iespēju izmantot nekustamo īpašumu. Maksājumu viņš sūta saimniekam ir pazīstams kā “noma”.

Daudziem investoriem, nomas ienākumi no nekustamā īpašuma investīciju ir milzīga psiholoģiska priekšrocība salīdzinājumā ar dividendēm un procentu no investīcijām akcijās un obligācijās. Tās var vadīt ar īpašumu, redzēt un aptaustīt ar rokām. Viņi var gleznot to savu mīļāko krāsu vai nolīgt arhitektu un būvniecības uzņēmums, lai mainītu to. Tās var izmantot savas sarunu prasmes, lai noteiktu nomas likmi, ļaujot labu operatoram, lai radītu augstāku kapitalizācijas likmes , vai “vāciņu likmes.”

Laiku pa laikam, nekustamā īpašuma investoriem kļūs tikpat aplama kā akciju investoriem akciju tirgus burbuļiem laikā, uzstājot, ka kapitalizācijas likmes nav nozīmes. Neattiecas uz to. Ja jums ir iespēja, lai cenu jūsu īres likmes attiecīgi, jums vajadzētu baudīt apmierinošu peļņas normu par savu kapitālu pēc veido izmaksas par īpašumu, ieskaitot saprātīgu amortizācijas rezervēm, nekustamā īpašuma un ienākuma nodokļi, apkopes, apdrošināšanas un citiem saistītiem izdevumiem. Bez tam, jums vajadzētu novērtēt laiku, kas nepieciešams, lai risinātu ar investīcijām, jo ​​jūsu laiks ir vērtīgākais aktīvs jums ir – tas ir iemesls, pasīvā ienākumi ir tik jāaizsargā ieguldītāji. (Kad jūsu līdzdalība, ir pietiekami liels, jūs varat izveidot vai īrēt nekustamo īpašumu pārvaldīšanas uzņēmums apstrādāt dienu ikdienas darbībām sava nekustamā īpašuma portfeli apmaiņā procentos no nomas ieņēmumiem, pārveidojot nekustamā īpašuma investīcijas, kas bija aktīvi pārvaldīts uz pasīvo ieguldījumu.)

Kādi ir daži no populārākajiem veidiem, lai personai, lai sāktu Ieguldījumi Real Estate?

Ir neskaitāmas dažādu veidu nekustamo īpašumu ieguldījumus persona varētu apsvērt par viņa vai viņas portfolio.

 Tas ir vieglāk, jādomā par galvenajām kategorijām, kurās investīcijas nekustamā īpašuma kritums, pamatojoties uz unikālās priekšrocības un trūkumi, ekonomisko raksturojumu un nomas cikliem, parastajām nomas noteikumiem un brokeru prakses īpašuma veida. Nekustamais īpašums īpašumi parasti iedalīt vienā no šādām grupām:

• Dzīvojamo nekustamo īpašumu investīcijām – tās ir īpašības, kas ietver ieguldījumus nekustamajā īpašumā saistīta ar mājām un dzīvokļiem, kad indivīdi vai ģimenes dzīvo. Dažreiz, investīcijas nekustamā īpašuma šāda veida, ir pakalpojumu biznesa sastāvdaļa, piemēram, aprūpes namos senioriem vai pilna servisa ēku īrniekiem, kuri vēlas luksusa pieredzi. Noma parasti ilgst 12 mēnešus, dot vai ņemt sešus mēnešus no abām pusēm, kā rezultātā daudz ātrāku pielāgošanu tirgus apstākļiem nekā dažu citu veidu nekustamo īpašumu investīcijām.
• Komerciālo nekustamo īpašumu investīcijām – Komerciālo nekustamo īpašumu investīcijām galvenokārt sastāv no biroju ēkas. Šo nomas līgumu var nobloķēt daudzus gadus, kā rezultātā abpusgriezīgs zobens. Ja komerciālā nekustamā īpašuma ieguldījumu ir pilnībā iznomāta ar ilgtermiņa īrniekiem, kuri piekrituši bagātīgi cenu nomas likmes, naudas plūsma turpinās arī tad, ja nomas likmes par salīdzināmiem īpašumiem kritums (ja īrnieks nav bankrotēt). No otras puses, ir pretēja – jūs varētu atrast sev nopelnīt ievērojami zemāka par tirgus nomas likmes uz biroju ēkas, jo esat ilgtermiņa nomas līgumus pirms nomas likmes pieauga.
• Rūpniecības nekustamo īpašumu investīcijām – Īpašības, kas ietilpst industriālo nekustamo īpašumu lietussargu var ietvert noliktavu un izplatīšanas centrus, glabāšanas vienības, ražošanas iekārtas, un ražotnēs.
• Mazumtirdzniecības nekustamo īpašumu investīcijām  – Daži investori vēlas savu īpašumu, piemēram, iepirkšanās centri, striptīza centri, vai tradicionālās tirdzniecības centriem. Īrnieki var ietvert mazumtirdzniecības veikali, matu salons, restorāni un līdzīgiem uzņēmumiem. Dažos gadījumos nomas cenā ir iekļauta daļu no kāda veikala mazumtirdzniecības pārdošanas, lai radītu stimulu saimnieks darīt tik daudz, cik viņš, viņa, vai arī tas var padarīt mazumtirdzniecības īpašumu pievilcīgu pircējiem.
• Jauktas izmantošanas nekustamo īpašumu investīcijām  – Šī ir catch-all kategorija, ja ieguldītājs attīstās vai iegūst īpašumu, kas ietver vairākus veidus minēto nekustamo īpašumu investīcijām. Piemēram, jūs varētu veidot vairāku stāvu ēku, kas ir mazumtirdzniecības un restorāni uz stāvā, biroja telpas uz nākamo stāvu, un dzīvojamo dzīvokļi par atlikušajiem grīdām.

Jūs varat arī iesaistīties uz kreditēšanas pusē nekustamo īpašumu investīcijām, ko:

• Būt banku, kas apdrošina hipotēku un komerciālā nekustamā īpašuma aizdevumiem. Tas var ietvert sabiedrības atbildību par krājumu. Ja institucionālā vai indivīds investors analizē bankā krājumu, tā pievērš pievērst uzmanību nekustamā īpašuma iedarbību uz banku aizdevumiem.
• Risku parakstīšanas privātās hipotēkas privātpersonām, bieži vien ar paaugstinātām procentu likmēm, tādējādi kompensējot papildu risku, iespējams, tostarp nomas-to-pašu kredītu sniegšanu.
• Ieguldījumi mezanīna vērtspapīriem, kas ļauj jums aizdot naudu, lai nekustamā īpašuma projektu, kuru pēc tam var pārvērst akciju kapitāla, ja tas netiek atmaksāts. Tie ir dažreiz izmanto attīstībā viesnīcu franšīzes.

Ir sub-specialitātes nekustamo īpašumu investīcijām, tostarp:

• Līzinga vietu, lai jums ir maz kapitāla piesieti tā, lai uzlabotu to, tad sub-Leasing, kas pats kosmosa citiem daudz augstākām likmēm, radot neticami atdevi kapitālu. Piemērs ir labi vadīta elastīga birojs bizness lielā pilsētā, kur mazākie vai mobilie darba ņēmēji var iegādāties biroja laiku vai iznomā īpašus birojus.
• Iegūst nodokļu apgrūtinājumu sertifikātus. Tie ir nesaprotams platība nekustamā īpašuma ieguldījumus un nav piemērota hands-off vai nepieredzējušiem investoriem, bet kas – pareizajos apstākļos, īstajā laikā, un ar pareizo veida personai – radīt lielu peļņu, lai kompensētu galvassāpes un iesaistīto risku.

Nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi (NĪIT)

Uz augšu tas viss, jūs faktiski var ieguldīt nekustamajā īpašumā, izmantojot kaut ko sauc par nekustamā īpašuma investīciju trasta vai REIT. Investors var iegādāties NĪIT izmantojot brokeru kontu, Roth IRA vai citu vērtspapīru konta sava veida. NĪIT ir unikāli, jo nodokļu struktūru, saskaņā ar kuriem tie darbojas tika izveidota atpakaļ uz Eizenhauera administrācijas laikā, lai veicinātu mazāku investorus ieguldīt līdzekļus nekustamā īpašuma projektos, viņi citādi nevarētu atļauties, piemēram, veidojot tirdzniecības centriem vai viesnīcas. Sabiedrībām, kas izvēlējušās REIT ārstēšanai, nav jāmaksā federālo ienākuma nodokli par to uzņēmumu peļņas, ja vien viņi ievēro dažus noteikumus, tostarp prasību izplatīt 90% vai vairāk no peļņas akcionāriem kā dividendes.

Viens negatīvie ieguldīt NĪIT ir tas, ka, atšķirībā no parastajām akcijām, izmaksātās dividendes no tiem nav “kvalificēti dividendes”, kas nozīmē, ka īpašnieks nevar izmantot par zemām nodokļu likmēm ir pieejami vairumam dividendēm. Tā vietā, dividendes no nekustamā īpašuma ieguldījumu fondos nodokli pēc investora personīgajā likmi. Par otrādi, IRS pēc tam atzina, ka REIT dividendes radītie ietvaros nodokļu patvērumu, piemēram, apgāšanās IRA lielākoties neattiecas nesaistītu uzņēmumu ienākuma nodokļa, lai jūs varētu turēt tos pensijas kontā, bez daudz jāuztraucas par nodokļu sarežģītības atšķirībā no galvenā komandītsabiedrību.

(Ja jūs interesē uzzināt vairāk par šo unikālo vērtspapīriem, vispirms pārbaudot  nekustamo īpašumu investīcijām Through NĪIT, kas aptver REIT likviditāte, kapitāls, kā izmantot NĪIT savu nekustamo īpašumu iegulda priekšrocības, un vēl daudz vairāk.)

Ieguldījumi Real Estate Through Home Īpašumtiesības

Attiecībā uz visiem nekustamā īpašuma ieguldītājiem pieejamās iespējas, lai investoriem, vidējais cilvēks ir gatavojas saņemt viņa vai viņas pirmais nekustamā īpašuma īpašnieka pieredzi tradicionālā veidā: Iegādājoties mājās.

Es nekad neesmu apskatīts iegādi no mājām gluži tāpat lielākā daļa sabiedrības dara. Tā vietā, es gribētu domāt par cilvēka primāro dzīvesvietu kā maisījums personīgo lietderību un finanšu vērtēšanu, un ne vienmēr ieguldījumu. Lai būtu tiešāka, mājās nav ieguldījums tādā pašā veidā, daudzdzīvokļu ēka ir. Pie tās ļoti vislabāk, un ar visvairāk ideāls apstākļos drošākais stratēģija ir domāt par mājām kā piespiedu krājkonta veida, kas dod jums daudz personīgai lietošanai un prieka, kamēr jūs dzīvojat tajā.

No otras puses, kā jūs pieeja pensijā, ja jūs veikt visaptverošu skatījumu par savu personīgo bagātību, rezidējošas no mājām (bez parādiem pret to), ir viens no labākajiem ieguldījumiem cilvēks var veikt. Ne tikai var kapitāls materializēt izmantojot konkrētu darījumu, ieskaitot reversās hipotēkas, bet naudas plūsma izglāba no kuriem nav nomāt parasti izraisa neto ietaupījumus – peļņas komponenti, kas būtu aizgājuši saimniekam efektīvi paliek mājas īpašnieku kabatas. Šis efekts ir tik spēcīga, ka pat atpakaļ 1920 ekonomisti mēģina izdomāt veidu, lai federālā valdība, lai nodokļu naudas uzkrājumus virs īri parādu bez homeowners, uzskatot to ienākumu avotu.

Šis ir cita veida ieguldījumu, lai gan – kaut kas pazīstams kā “stratēģisko ieguldījumu.” Bija ekonomika sabrukt, kamēr jūs varētu maksāt par īpašuma nodokļus un pamata uzturēšanu, neviens varētu izliktu jūs no jūsu mājām. Pat ja jums bija, lai augt savu pārtiku dārzā, tur ir līmenis, personīgo drošību tur, ka jautājumus. Ir reizes, kad finanšu atgriežas ir sekundāri citām, daudz praktisku apsvērumu. Lai ko jūs darītu, lai gan, nav upurēt savu likviditāti, lai mēģinātu izveidot pašu jūsu nekustamo īpašumu investīcijām pārāk ātri, jo tas var novest pie katastrofas (ieskaitot bankrota).

Ja jūs ietaupīt iegādāties māju, kas ir viens no lielajiem kļūdām, es redzu, ir jauni investori liekot savu naudu akciju tirgū, vai nu uz atsevišķiem krājumiem vai indeksu fondos. Ja jums ir kāda iespēja nepieciešamības pieskarties savu naudu piecu gadu laikā vai ātrāk, jums nav bizness ir kaut kur netālu no akciju tirgus. Tā vietā, jums vajadzētu būt pēc investīciju mandāta pazīstams kā kapitāla saglabāšanu. Šeit ir labākās vietas, lai ieguldīt naudu jūs taupīšanas pirmajai iemaksai.

Kura ir labāka – Real Estate Ieguldīšana vai investīcijām akcijās?

Viens no visbiežāk uzdotajiem jautājumiem, es saskaras ietver relatīvo pievilcību investīcijām akcijās pret ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. Īsā versija ir, ka tas ir nedaudz līdzinās salīdzinot vaniļas un šokolādes saldējumu. Tie ir dažādi, un kā savu neto vērtība aug, jums var pat atrast, ka abi ir loma jūsu vispārējo portfolio. Jūsu personību arī informējiet par to savu lēmumu, jo daži cilvēki ir vairāk temperamentally vērsta uz akciju īpašumtiesībām vai nekustamā īpašuma īpašnieku, attiecīgi.

Riski Real Estate Investing

Ievērojamu daļu nekustamā īpašuma deklarācijas tiek radīts, pateicoties piesaistīto līdzekļu izmantošanu. Nekustamā īpašuma īpašums ir iegūts ar procentuālo daļu kapitāla, atlikušo finansēti ar parādu. Tā rezultātā augstāku pašu kapitāla atdeve par nekustamo īpašumu investors; bet, ja lietas iet slikti, tas var izraisīt sabrukumu daudz ātrāk nekā portfelis pilnībā apmaksātu kopējo krājumu. (Tas ir taisnība, pat tad, ja tā samazinājās par 90%, pēc Lielās depresijas scenāriju, jo neviens nevar piespiest jūs likvidēt).

Tieši tāpēc Viskonservatīvākais nekustamā īpašuma investoriem uzstāt uz 50% parādu un pašu kapitāla attiecība vai, ārkārtējos gadījumos, 100% kapitāla kapitāla struktūrām, kuras joprojām var ražot labu atdevi, ja nekustamā īpašuma aktīvi tika izvēlēti gudri. Miljardieris Charlie Munger runā par draugu viņa pirms 2007-2009 nekustamā īpašuma sabrukumu. Tas draugs, ļoti bagāts saimnieks Kalifornijā, paskatījās apkārt augstajiem vērtējumu par saviem īpašumiem un teica sev: “. Es esmu bagātāka, nekā es varētu kādreiz nepieciešams būt Nav iemesla man uzņemties risku dēļ vairāk . ” Šis draugs pārdod daudzi no viņa īpašumiem un izmantoja ienākumus, lai nomaksātu parādu par atlikušajiem pasākumiem, ka viņš domāja, visvairāk pievilcīgu. Tā rezultātā, kad ekonomika sabruka, nekustamā īpašuma tirgus bija satricinājuma, cilvēki zaudē savas īpašības, lai tirgum, un bankas akcijas tika sabrukšanas – viņš nebija jāuztraucas par kādu no tā. Pat kā īres samazinājās sakarā ar Īrniekam finansiālas grūtības, tas bija viss joprojām pārpalikums naudas, un viņš bija bruņojušies ar līdzekļiem, kas tur papildinātu sevi, ļaujot viņam izmantot uzpirkšana aktīvus visi pārējie bija spiesti pārdot.

Stop cenšas iegūt bagāts tik ātri, un ir saturs, darīt to pareizi. Jums ir daudz mazāk stresa savā dzīvē, un tas var būt daudz jautrības.

Daži Galīgā Domas par Real Estate Investing

Protams, tas ir tikai sākums jūsu ceļojuma izpratnei tēmu, jo mēs esam tikko scratched virsmas. Nekustamā īpašuma investīcijām aizņem gadu prakse, pieredze un iedarbības patiesi novērtēt, saprast, un meistars.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together. View all posts by Ahmad Faishal