Izpratne saikne starp aktīvu cenu un procentu likmju
Viens no briesmām rekordzemo procentu likmēm ir tie palielina aktīvu cenas; lietas, piemēram, akciju, obligāciju un nekustamā īpašuma tirdzniecību pie augstākām vērtējumu nekā tie būtu citādi atbalstīt. Attiecībā uz krājumiem, tas var novest pie augstākas nekā parastā cenu un peļņas rādītājiem, PEG attiecības, dividenžu pielāgotas PEG attiecības, cena-to-grāmatas vērtības attiecību, cena-to-naudas plūsmas koeficientiem, cenu un pārdošanas attiecības , kā arī zemākas nekā parastā peļņa raža un dividendēm.
Tas viss var likties fantastisks, ja jūs paveicies pietiekami, lai sēž uz būtiskas līdzdalības iepriekšējo samazinās procentu likmes, kas ļauj izjust izlices visu ceļu uz augšu, redzot savu neto vērtību augt lielāks un lielāks ar katru gadu neskatoties uz to, ātrums neto vērtības pieaugums tiek pārsniedzot ātrumu pieaugumu pasīvo ienākumu, kas ir tas, ko patiešām skaitās. Tas nav tik liels, lai ilgtermiņa investors un / vai tiem, bez daudziem aktīviem nolikt malā, kuri vēlas sākt taupīt, kas bieži ietver jauniešus, tikai no vidusskolas vai koledžas, ievadot darbaspēku pirmo reizi.
Tas var izklausīties dīvaini, ja jūs neesat pazīstami ar finanšu vai biznesa novērtēšanā, bet tas padara daudz nozīmē, ja jūs apstāties un padomāt par to. Kad jūs pērkat ieguldījumu, ko jūs patiešām pērk, ir nākotnes naudas plūsmas; peļņas vai pārdošanas ieņēmumi ka koriģēti laiku, risks, inflācijas, un nodokļiem, jūsuprāt, ir gatavojas nodrošināt adekvātu atdevi, kas izteikta kā salikto ikgadējā pieauguma likmi, lai kompensētu jums nav patērē savu pirktspēju tagadni; tērēt to uz lietām, kas nodrošina lietderība, piemēram, automašīnas, mājas, brīvdienas, dāvanas, jaunu drēbju skapis, ainavas, vakariņas pie jauku restorānu, vai kāds cits, rada sajūtu laimes vai prieka savā dzīvē, paplašināšanā to, kas patiešām ir svarīgi: Ģimene, draugi, brīvība pār savu laiku, un laba veselība.
Kad aktīvu cenas ir augstas, jo zemās procentu likmes, tas nozīmē, ka katru dolāru jums tērēt pērkot ieguldījuma pirkumus mazāk dolāru dividenžu, procentu, nomas maksu, vai citi ienākumi (gan tiešās vai caurskatāmības, attiecībā uz uzņēmumiem, kas saglabā ieņēmumus pieaugums, nevis maksāt viņiem, lai akcionāriem).
Patiešām, racionāla ilgtermiņa investors varētu darīt riteniski izredzēm akciju tirgus piedāvā dividenžu ienesīgumu, kas pārsniedz 2x vai 3x normalizētā kases obligāciju ienesīgumu vai nekustamā īpašuma tirgu, kas varētu sniegt 5x vai 10x normalizētā kases obligāciju ienesīgumu. Par to, ko viņi zaudēja veicot vērtību bilancē, padarot tās izskatās sliktāka uz papīra, viņi gūtu papildu ikmēneša ienākumiem, ļaujot iegūt vairāk; gadījums ekonomiskās realitātes sišana grāmatvedības izskatu.
Tomēr, pat ja jūs zināt visu, jūs varētu brīnīties , kāpēc nekustamā īpašuma cenas samazināsies, ja procentu likmes pieaug. Kas ir aiz samazināšanos? Tas ir fantastisks jautājums. Lai gan daudz sarežģītāk bija, mēs ienirt mehānika, pie lietas būtību, tas galvenokārt nāk uz leju, lai divām lietām.
1. Aktīvu cenas Fall ja procentu likmes pieaug Tā Iespēja izmaksas no “bez riska” likme kļūst pievilcīgāka
Vai viņi to apzināmies vai ne, lielākā daļa cilvēku ir pietiekami daudz veselā saprāta, lai salīdzinātu to, ko viņi var nopelnīt par iespējamo ieguldījumu akciju, obligāciju, vai nekustamā īpašuma uz to, ko viņi var nopelnīt no novietošanas naudu drošos aktīvos. Mazajiem investoriem, tas bieži vien ir procentu likme, kas jāmaksā par FDIC apdrošināts uzkrājumu kontu, norēķinu konts, naudas tirgus kontu, vai naudas tirgus kopieguldījumu fondu.
Lielākiem investoriem, uzņēmumiem un iestādēm, tas ir tā sauktā “bezriska” likme ASV parādzīmju, obligāciju un piezīmes, kas ir nodrošināti ar pilnu uzliekošajā jaudu Amerikas Savienoto Valstu valdība.
Ja “drošs” likmes pieaug, jums, un lielākā daļa citu investoru, kas gatavojas pieprasīt augstāku atgriešanos daļa ar savu naudu; uzņemties risku, kam pieder uzņēmumiem vai daudzdzīvokļu ēkas. Tas ir tikai dabiski. Kāpēc pakļaut sevi pazaudē vai nepastāvībā, ja jūs varat sēdēt, apkopot interesi, un zinu, jūs galu galā iegūt savu pilno (nominālā) galveno vērtību atkal kādā brīdī nākotnē? Nav gada pārskatus, lai lasīt, nav 10-K ir mācīties, ne proxy paziņojumi izpētei.
Praktisks piemērs varētu palīdzēt.
Iedomājieties 10 gadu valsts obligācijas piedāvāja 2,4% pirmsnodokļu peļņu a. Jūs esat meklē krājumu, kas pārdod par vienu akciju 100,00 $, un ir samazinātā peļņa par akciju par 4,00 $.
No ka $ 4,00, 2,00 $ tiek izmaksāta kā dividende naudā. Tas rada peļņas ienesīgumu 4.00% un dividenžu ienesīgumu 2.00%.
Tagad iedomājieties, Federālo rezervju paaugstina procentu likmes. 10 gadu kases beidzas līdz iegūstot 5,0% pirms nodokļu nomaksas. Viss pārējais ir vienāds (un tā nekad nav, bet, lai nodrošinātu akadēmisko skaidrības, mēs pieņemam kā tādas šobrīd), investori var pieprasīt šo pašu piemaksu pašu krājumu. Tas ir, pirms likmju pieaugums, investori bija gatavi pirkt akcijas apmaiņā pret 1,6% papildus peļņu (starpību starp 4.00% peļņas peļņas un 2,40% kases ražu). Kad kase raža pieauga līdz 5.00%, ja pats attiecības tur, viņi pieprasa par ieņēmumiem ienesīgumu 6.60%, kas nozīmē dividenžu ienesīgumu 3.30%. Iztrūkstot citiem mainīgajiem lielumiem, piemēram, izmaiņas izmaksu kapitāla struktūru (vairāk par to, kas uz brīdi), vienīgais veids, kā akciju var piegādāt šo peļņas līmeni un dividende samazināsies no $ 100,00 par akciju līdz 60,60 $ par akciju, kritums no gandrīz 40.00%.
Tas nav problemātiski vispār disciplinētu investors, ņemot vērā, protams, ka inflācijas līmenis saglabājas labdabīgi. Ja kaut kas, tas ir liels attīstības, jo to regulāri dolāru izmaksu izlīdzināšanu reinvestēto dividendes, un jaunu, svaigu kapitālu ieguldīja no paychecks vai citiem ienākumu avotiem, tagad pirkt lielākus ieņēmumus, vairāk dividendes, lielāku interesi, vairāk īres, nekā tas bija iespējams iepriekš. Viņi arī labumu, jo uzņēmumi var radīt lielāku atdevi no akciju atpirkšanas programmu.
2. Aktīvu cenas Fall ja procentu likmes pieaug, jo izmaksas, kapitāla izmaiņu attiecībā uz uzņēmumiem un nekustamo īpašumu, sagriežot Peļņa
Otrs iemesls aktīvu cenas kritums, kad procentu likmes pieaugums var būtiski ietekmēt līmeni neto ienākumiem ziņoja par peļņas vai zaudējumu aprēķinā. Kad uzņēmuma aizņemas naudu, tas caur cauri vai nu banku aizdevumiem vai uzņēmuma vērtspapīru emisijā. Ja procentu likmes uzņēmums var iegūt tirgū, ir ievērojami augstāka nekā procentu likmi tas maksā tās esošo parādu, tai nāksies atdot vairāk naudas plūsmu par katru dolāru neizpildīto saistību, kad runa ir laiks, lai refinansēt. Tas radīs daudz lielāku procentu rēķina. Uzņēmums kļūs mazāk ienesīga, jo obligāciju turētājiem, kas ir jauna emitētās obligācijas izmanto, lai refinansētu veco, nogatavināšana obligācijas, vai jauna emitētās obligācijas, lai finansētu iegādi vai paplašināt, tagad pieprasījums vairāk naudas plūsmu. Tas izraisa “peļņa”, kas attiecības cenu un peļņas samazināties, kas nozīmē, vērtēšanas vairākas pieaugumu, ja vien akciju kritumu ar atbilstošu summu. Citiem vārdiem sakot, lai krājumu palikt to pašu cenu, reālā izteiksmē, akciju cena ir jāatsakās.
Tas, savukārt, izraisa tā saukto procentu seguma attiecību samazināties, arī padarot kompānija šķiet riskantāka. Ja tas paaugstināts risks ir pietiekami augsts, tas var radīt investoriem pieprasīt vēl lielāku riska prēmiju, pazeminot akciju cena vēl vairāk.
Aktīvu intensīva uzņēmumiem, kas prasa daudz objektu, iekārtu un aprīkojumu ir vieni no visvairāk pakļauti šāda veida procentu likmju risku. Citas firmas – domā par Microsoft atpakaļ 1990. gados, kad tas bija bez parādiem un nepieciešamo tik maz, kā materiālo aktīvu darboties, tas varētu finansēt kaut ko un viss no tā uzņēmuma norēķinu kontā, neprasot bankas vai Volstrīta veiktspējas – bura tieši pie šīs problēmas, pilnīgi nav ietekmēta.
Vairāku veidu uzņēmumiem faktiski uzplaukt, kad un ja procentu likmes pieaug. Viens piemērs: Apdrošināšana konglomerāts Berkshire Hathaway, uzbūvēta pēdējo 50 + gados tagad-miljardieris Vorens Bafets. Starp Naudas un līdzīgu obligāciju, uzņēmums sēž uz 60 $ miljardi aktīvos, kas ir nopelnīt praktiski neko. Ja procentu likmes bija palielināt pienācīgu procentuālo uzņēmums būs pēkšņi būs nopelnīt miljardiem upon miljardiem dolāru papildu ienākumus gadā no šiem rezervju likviditātes saimniecībām. Šādos gadījumos, tas var kļūt īpaši interesants, jo faktori no pirmās pozīcijas – investori pieprasa zemākas akciju cenas, lai kompensētu tos par to parādzīmes, obligācijas un piezīmes tiek nodrošina bagātīgākas atdevi – hercoga to ārā ar šo parādību, jo paši peļņu augt. Ja uzņēmums sēž uz pietiekami neizmantoto izmaiņām, tas ir iespējams, akciju cena faktiski varētu pieaugt beigās; viena no lietām, kas padara investē tik intelektuāli patīkams.
Tas pats attiecas uz nekustamo īpašumu. Iedomājieties, jums ir $ 500,000 pamatkapitālā vēlaties ievietot nekustamā īpašuma projektu; iespējams būvēt biroja ēku, izveidot uzglabāšanas vienības, vai attīstīt industriālo noliktavu nomāt uz ražošanas uzņēmumiem. Neatkarīgi no projekta jums izveidot, jūs zināt, jums ir nodot 30% akciju uz to, lai uzturētu vēlamo riska profilu, ar otru 70% nāk no banku aizdevumiem vai citiem finansējuma avotiem. Ja procentu likmes palielinās, jūsu izmaksas kapitāla pieaug. Tas nozīmē, ka jums ir vai nu maksāt mazāk par nekustamā īpašuma iegādi / attīstību, vai jums ir jābūt saturu ar daudz zemākām naudas plūsmu; nauda, kas būtu aizgājuši savā kabatā, bet tagad tiek novirzīts uz aizdevējiem.
Rezultāts? Ja ir citi mainīgie spēlē, kuras izceļas šī atlīdzība, citēts vērtība nekustamā īpašuma jāatsakās relatīvs, kur tas bija. (Strong operatori nekustamā īpašuma tirgū ir tendence iegādāties īpašumus viņi var turēt vairākus gadu desmitus, finansējums ar nosacījumiem, ja vien iespējams, lai viņi varētu arbitrāžas nolietojumu valūtā. Tā kā inflācija mikroshēmas prom pie vērtībā katru dolāru, tie palielina īres maksu, zinot viņu nākotnes termiņa atmaksāšana ir mazākas un mazākas ekonomiskā ziņā.)
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.