L’immobilier est-il un bon investissement pour la retraite? C’est certainement possible, et de nombreuses personnes ont obtenu un style de vie confortable en construisant un portefeuille de propriétés immobilières.

Cependant, rien n’est garanti à 100% et certaines personnes malheureuses perdent leur chemise, et tout le reste avec. Il faut un certain nombre de connaissances, de compétences, d’intuition et de courage pour investir dans l’immobilier. Si vous avez ces caractéristiques et que vous le faites correctement, l’immobilier peut être un excellent investissement.

Boostez vos connaissances en immobilier

Comme toute profession, pour être bon, il faut savoir ce que l’on fait. Vous pouvez transformer l’investissement immobilier en un métier qui vous laisse beaucoup de temps libre, mais soyez prêt à investir des années et de la patience.

Il y a beaucoup de séminaires annoncés sur la façon d’investir dans l’immobilier, et si certains sont probablement décents, d’autres finiront par vous coûter des milliers de dollars pour rien de plus que beaucoup de classeurs de bureau. Si vous envisagez sérieusement de transformer l’immobilier en un bon investissement, commencez par lire des livres sur l’investissement immobilier rédigés par un expert réputé comme John T. Reed. Un bon point de départ est avec Reed’s How to Get Started in Real Estate Investing .

Robert Kiyosaki a publié de nombreux livres bien connus, notamment Rich Dad, Poor Dad et Unfair Advantage. Certains trouvent que ses livres vous enthousiasment et vous enthousiasment, et valent la peine d’être lus, mais peuvent ne pas présenter une vision complètement objective de ce qu’il faut pour faire de bons investissements immobiliers, alors que les livres de John T. Reed ont tendance à avoir beaucoup de connaissances utilisables pour tout profane.

Polissez vos compétences

Il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier. Certains choisissent de spéculer, à la recherche d’un terrain qu’ils peuvent retourner ou d’une maison qu’ils peuvent remodeler et vendre rapidement sur un marché en hausse. D’autres recherchent constamment des propriétés génératrices de revenus; soit des bureaux commerciaux, des appartements ou des duplex, soit des maisons résidentielles qu’ils peuvent louer.

Évaluez vos compétences et le capital disponible pour déterminer comment choisir vos premiers investissements. Ceux qui ont des liens étroits avec les plans de développement de leur ville peuvent avoir le don de repérer des terrains attrayants. Ceux qui ont des contacts avec des entrepreneurs peuvent être en mesure de faire des rénovations à un prix réduit.

De nombreuses personnes financièrement indépendantes ont construit leur portefeuille immobilier avec des propriétés productrices de revenus. Cela nécessite une vision à long terme et la capacité de faire des calculs. Il y a plusieurs choses à considérer avant d’acheter un bien locatif, comme le taux d’inoccupation potentiel. Il est peu probable que votre propriété soit louée 365 jours par an, année après année. Les gens oublient parfois de prendre en compte de tels détails dans leurs calculs et peuvent finir par surestimer leur revenu attendu. 

Il existe également des exigences en matière de tenue de registres et des considérations fiscales à traiter lors d’un investissement dans l’immobilier. La déduction de l’impôt foncier locatif fonctionne pour certains, mais ce n’est pas de l’argent gratuit. L’amortissement peut aider à protéger certains revenus actuels de l’impôt, mais l’amortissement est récupéré plus tard, ce n’est donc pas non plus un repas gratuit. 

Développez votre intuition

Il y a deux dictons sur l’immobilier que vous avez probablement entendus. Le premier est “emplacement, emplacement, emplacement”. C’est vrai. Vous devez avoir une intuition sur les zones de la ville qui pourraient devenir populaires et les zones à éviter. Dans une économie lente, les biens immobiliers locatifs situés dans des emplacements solides resteront en forte demande. Cependant, ne vous lancez pas dans l’achat d’une propriété à moins que vous ne soyez familier avec la région.

Évitez l’erreur de confondre l’intuition et l’enthousiasme. Lorsque l’immobilier était en plein essor de 2004 à 2006, de nombreuses personnes se sont lancées immédiatement. Fait intéressant, bon nombre des soi-disant gourous de l’immobilier commençaient tranquillement à vendre leurs propriétés à peu près au même moment. Leur intuition, combinée à leur habileté, leur a dit de sortir et de rester à l’écart pendant quelques années.

Parfois, ça prend du cran

Un autre dicton commun est que «l’immobilier prend de grandes poches», ce qui est généralement vrai. Vous aurez des impôts fonciers à payer, des moments où une propriété locative peut être vacante alors que vous avez encore une hypothèque à payer, et le coût des réparations et de l’entretien qui doivent être effectués.

L’effet de levier (emprunter pour acheter) peut être une stratégie efficace pour constituer un portefeuille immobilier s’il est fait avec prudence. Avec l’immobilier locatif comme pour toute autre chose, lorsque vous utilisez l’effet de levier, vous achetez un actif avec l’argent de quelqu’un d’autre. C’est génial, mais cela comporte des risques; trop de levier peut être dangereux.

Entre 2009 et 2011, de nombreuses personnes ont vu leur portefeuille immobilier souffrir parce qu’elles avaient utilisé trop de levier financier, et beaucoup ont perdu toutes leurs propriétés. Un scénario typique s’est déroulé pour beaucoup alors que l’économie ralentissait, où quelques locataires ont déménagé, d’autres sources de revenus ont diminué et les investisseurs immobiliers n’avaient pas les liquidités nécessaires pour continuer à payer les hypothèques sur leurs immeubles de placement vacants en attendant la fin du économie. Ils n’avaient pas les poches profondes nécessaires.

L’achat d’une propriété à retourner prend trop de courage. La propriété pourrait ne pas se vendre aussi rapidement que vous le pensiez et vous devez avoir suffisamment de liquidités pour couvrir l’hypothèque jusqu’à ce que la propriété se vende. Vous serez confronté à la décision de vous y accrocher et d’attendre ou de le vendre à un prix inférieur. Les tripes doivent être combinées avec des connaissances, des compétences et de l’intuition pour être efficaces.

La ligne de fond

L’immobilier peut être un bon investissement si vous vous éduquez et procédez de la bonne manière. Si vous souhaitez utiliser l’immobilier pour vous constituer une source stable de revenu de retraite, faites preuve de patience et travaillez systématiquement pendant que vous construisez un portefeuille de propriétés productrices de revenus.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Quand il s’agit de gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier, il n’y a que quelques façons de le faire. Bien que les concepts soient simples à comprendre, ne soyez pas dupe en pensant qu’ils peuvent être facilement implémentés et exécutés. Une compréhension des bases de l’immobilier peut aider les investisseurs à maximiser leurs revenus. L’immobilier offre aux investisseurs une autre classe d’actifs de portefeuille, augmente la diversification et peut limiter les risques s’il est abordé correctement.

Les investisseurs peuvent potentiellement gagner de l’argent avec l’immobilier de trois manières principales:

1. Une augmentation de la valeur de la propriété
2. Revenus locatifs perçus en louant le bien aux locataires
3. Bénéfices générés par l’activité commerciale qui dépend de l’immobilier

Bien sûr, il existe toujours d’autres moyens de profiter directement ou indirectement de l’investissement immobilier, comme apprendre à se spécialiser dans des domaines plus ésotériques comme les certificats de privilège fiscal. Cependant, les trois éléments énumérés ci-dessus représentent une grande majorité des revenus passifs – et des fortunes ultimes – qui ont été réalisés dans le secteur immobilier.

Augmentation de la valeur immobilière de l’immobilier

Tout d’abord, il est important que vous compreniez que la valeur des propriétés n’augmente pas toujours. Ce manque d’augmentation des actifs peut devenir douloureusement évident pendant des périodes comme la fin des années 1980 et le début des années 1990, et les années 2007-2009 où le marché immobilier s’est effondré. En fait, dans de nombreux cas, la valeur des propriétés a rarement battu l’inflation – l’augmentation des prix moyens dans une économie.

Par exemple, si vous possédez une propriété de 500 000 $ et que l’inflation est de 3%, votre propriété peut se vendre 515 000 $ (500 000 $ x 1,03%), mais vous n’êtes pas plus riche que l’an dernier. Autrement dit, vous pouvez toujours acheter la même quantité de lait, de pain, de fromage, d’huile, d’essence et d’autres produits (vrai, le fromage peut être en baisse cette année et l’essence en hausse, mais votre niveau de vie resterait à peu près le même). La raison en est que le gain de 15 000 $ n’était pas réel. Il était nominal et n’avait pas d’impact réel car l’augmentation était due à l’inflation globale.

Inflation et investissement immobilier

Lorsque l’inflation se produit, un dollar a moins de pouvoir d’achat. Cela se produit parce que le gouvernement doit créer – imprimer – de l’argent lorsqu’il dépense plus qu’il n’en absorbe par les impôts. Toutes choses étant égales par ailleurs, au fil du temps, cela se traduit par une perte de valeur de chaque dollar existant et une valeur inférieure à ce qu’elle était dans le passé.

L’une des façons dont les investisseurs immobiliers les plus avisés peuvent gagner de l’argent dans l’immobilier est de profiter d’une situation qui semble se reproduire toutes les quelques décennies. Ils le font lorsque l’inflation devrait dépasser le taux d’intérêt actuel de la dette à long terme. Pendant ces périodes, vous pourriez trouver des gens prêts à jouer en achetant des propriétés, en empruntant de l’argent pour financer l’achat, puis en attendant que l’inflation augmente.

À mesure que l’inflation grimpe, ces investisseurs peuvent rembourser les hypothèques avec des dollars qui valent beaucoup moins. Cette situation représente un transfert des épargnants vers les débiteurs. Vous avez vu beaucoup d’investisseurs immobiliers gagner de l’argent de cette façon dans les années 1970 et au début des années 1980. L’inflation devenait incontrôlable jusqu’à ce que Paul Volcker Jr. – président de la Réserve fédérale entre 1979 et 1987 – prenne un 2×4 dans son dos et le mette sous contrôle en augmentant considérablement les taux d’intérêt.

Achats au taux plafond ajusté cycliquement

L’astuce consiste à acheter lorsque les taux de capitalisation ajustés cycliquement – le taux de rendement d’un investissement immobilier – sont attractifs. Vous achetez lorsque vous pensez qu’il y a une raison spécifique pour laquelle un bien immobilier en particulier vaudra un jour plus que le taux plafond actuel ne l’indique à lui seul.

Par exemple, les promoteurs immobiliers peuvent examiner un projet ou un développement, la situation économique autour de ce projet, ou le prix de la propriété et déterminer un revenu locatif futur pour soutenir l’évaluation actuelle. La valeur actuelle pourrait sinon sembler trop chère compte tenu des conditions actuelles entourant le développement. Cependant, parce qu’ils comprennent l’économie, les facteurs du marché et les consommateurs, ces investisseurs peuvent voir la rentabilité future.

Vous avez peut-être vu un vieil hôtel horrible sur un grand terrain se transformer en un centre commercial animé avec des immeubles de bureaux générant des loyers considérables pour le propriétaire. En l’absence de ces flux de trésorerie, de la valeur actuelle nette, vous spéculez à un degré ou à un autre, peu importe ce que vous vous dites. Vous aurez besoin d’une inflation substantielle dans la devise nominale – si vous utilisez la dette pour financer l’achat – pour vous renflouer. Vous pouvez également compter sur une sorte d’événement à faible probabilité pour travailler en votre faveur. 

La location comme investissement immobilier

Gagner de l’argent en percevant un loyer est si simple que chaque enfant de 6 ans qui a déjà joué à un jeu de Monopoly comprend à un niveau viscéral comment les bases fonctionnent. Si vous possédez une maison, un immeuble d’appartements, un immeuble de bureaux, un hôtel ou tout autre investissement immobilier, vous pouvez facturer un loyer aux personnes pour leur permettre d’utiliser la propriété ou l’installation. 

Bien sûr, simple et facile ne sont pas la même chose. Si vous possédez des immeubles à appartements ou des maisons de location, vous pourriez vous retrouver avec tout, des toilettes cassées aux locataires qui exploitent des laboratoires de méthamphétamine. Si vous possédez des centres commerciaux ou des immeubles de bureaux, vous devrez peut-être faire affaire avec une entreprise qui vous a loué et qui fait faillite. Si vous possédez des entrepôts industriels, vous pourriez être confronté à des enquêtes environnementales pour les actions des locataires qui ont utilisé votre propriété. Si vous possédez des unités de stockage, le vol pourrait être un problème. Les investissements immobiliers locatifs ne sont pas du type à appeler et s’attendent à ce que tout se passe bien.

Utilisation du taux plafond pour comparer les investissements

La bonne nouvelle, c’est qu’il existe des outils qui facilitent les comparaisons entre les investissements immobiliers potentiels. L’un de ceux-ci, qui deviendra inestimable pour vous dans votre quête pour gagner de l’argent grâce à l’immobilier, est un ratio financier spécial appelé taux de capitalisation (cap rate). Les taux plafonds indiquent le taux de rendement d’un investissement immobilier commercial. Il prend sa base sur le revenu net que la propriété produira.

Si une propriété gagne 100 000 $ par an et se vend 1 000 000 $, vous divisez le revenu (100 000 $) par le prix (1 000 000 $) et obtenez 0,1 ou 10%. Cela signifie que le taux de capitalisation de la propriété est de 10%, ou que vous gagneriez 10% sur votre investissement si vous aviez payé l’immobilier entièrement en espèces et sans dette.

Tout comme une action ne vaut en fin de compte que la valeur actuelle nette de ses flux de trésorerie actualisés, un bien immobilier vaut en fin de compte une combinaison de:

• L’utilité que la propriété génère pour son propriétaire
• Les flux de trésorerie nets actuels qu’il génère – par rapport au prix payé

Revenu de location comme marge de sécurité

Les revenus de location peuvent être une marge de sécurité qui vous protège en cas de ralentissement économique ou d’effondrement. Certains types d’investissements immobiliers peuvent être mieux adaptés à cette fin. Les baux et les loyers peuvent être des revenus relativement sûrs.

Pour revenir à notre discussion précédente – sur les défis de gagner de l’argent avec l’immobilier – les immeubles de bureaux peuvent fournir une illustration. En règle générale, ces propriétés impliquent de longs baux pluriannuels. Achetez-en un au bon prix, au bon moment, avec le bon locataire et l’échéance du bail, et vous pourriez traverser un effondrement immobilier. Vous collecteriez des chèques de location supérieurs à la moyenne que les sociétés qui vous louent doivent encore fournir – en raison du contrat de location qu’elles ont signé – même lorsque des taux inférieurs sont disponibles ailleurs. Faites-vous mal, cependant, et vous pourriez être bloqué à des rendements inférieurs à la normale longtemps après la reprise du marché.

L’argent des opérations commerciales immobilières

Le dernier moyen de gagner de l’argent grâce aux investissements immobiliers implique des services spéciaux et des activités commerciales. Si vous êtes propriétaire d’un hôtel, vous pouvez vendre des films à la demande à vos clients. Si vous possédez un immeuble de bureaux, vous pourriez gagner de l’argent grâce aux distributeurs automatiques et aux parkings. Si vous possédez un lave-auto, vous pourriez gagner de l’argent grâce aux aspirateurs à commande temporelle. 

Ces investissements nécessitent presque toujours des connaissances sous-spécialisées. À titre d’exemple, certaines personnes passent toute leur carrière à se spécialiser dans la conception, la construction, la possession et l’exploitation de lave-autos. Pour ceux qui se hissent au sommet de leur domaine et comprennent les subtilités d’un marché particulier, l’opportunité de gagner de l’argent peut être infinie.

Autres idées d’investissement immobilier

Pourtant, d’autres opportunités d’investissement existent dans l’immobilier. Vous pouvez investir dans des fiducies de placement immobilier (FPI) .11 Les FPI cotées en bourse émettent des actions et sont négociées en bourse, tandis que les FPI privées ou les FPI non négociées ne sont disponibles sur aucune bourse. Tous les types de FPI se concentreront sur des secteurs particuliers du marché immobilier, comme les maisons de soins infirmiers ou les centres commerciaux. Il existe également plusieurs fonds négociés en bourse (FNB) et fonds communs de placement qui ciblent l’investisseur immobilier en investissant dans des FPI et d’autres investissements dans le secteur immobilier.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Vous venez d’acheter une nouvelle maison. Vous vous installez, décorez et profitez des avantages de l’accession à la propriété. Ensuite, votre revenu change de manière inattendue. Soudainement, vous vous retrouvez sans argent supplémentaire pour payer les urgences ou même assez d’argent pour couvrir vos dépenses et épargner pour l’avenir parce que votre paiement hypothécaire est trop important. Soudain, vous êtes pauvre chez vous. 

Mais que signifie être pauvre chez soi? Les experts disent que le paiement de votre maison devrait représenter environ 25% de votre salaire net, tandis que d’autres disent que vous pouvez aller jusqu’à 30% si vous n’avez pas d’autre dette impayée et ne prévoyez pas de vous endetter. 

Vous risquez de vous retrouver dans la pauvreté si votre situation change de manière inattendue et votre paiement devient un pourcentage beaucoup plus élevé de votre salaire net, par exemple 50 ou 60%. Vous pourriez même avoir du mal à effectuer vos paiements.

Cela peut arriver pour de nombreuses raisons. Par exemple, vous et votre conjoint pouvez décider que l’un de vous quittera son emploi pour devenir parent au foyer. Ou peut-être perdez-vous votre emploi ou devez-vous faire face à une maladie inattendue.

Quoi qu’il en soit, être pauvre n’est pas amusant. Voici ce que vous devez faire si vous vous posez des questions sur le prêt hypothécaire et que vous vous retrouvez soudainement pauvre. 

Déterminez la cause

Tout d’abord, vous devez examiner ce qui vous a amené à devenir pauvre chez vous. Vous gagniez peut-être un salaire élevé lorsque vous avez acheté votre maison, mais cela a changé depuis. Ou vous êtes peut-être passé d’une famille à deux revenus à une famille à revenu unique. Ou peut-être que le paiement de votre maison était trop élevé depuis le début et que vous n’avez pas pleinement pris en compte le montant de vos autres dépenses mensuelles, vous laissant trop épuisé financièrement. 

Si vous avez un changement dans votre situation financière ou si vous ajoutez des dépenses telles que les frais de garde, les factures médicales ou d’autres dépenses mensuelles, vous pouvez même commencer à ressentir le paiement de votre maison et souhaiter ne même pas être propriétaire d’une maison. 

Cette situation est-elle temporaire?

Examinez la situation et déterminez si elle est temporaire ou permanente. Si vous savez que cette situation ne durera que deux ou trois ans, vous pourrez peut-être passer au travers, mais vous devez vous engager à ne pas dépenser inutilement. Cette limite de dépenses signifie pas de vacances ou d’autres luxes.

Si vous déterminez que votre situation va durer plus de trois ans, vous devriez envisager des options. Un versement hypothécaire trop important peut vous empêcher d’atteindre d’autres objectifs financiers, comme épargner pour la retraite ou constituer un portefeuille de placements. 

Faire des sacrifices à court terme

Si vous aimez votre maison, vous pouvez décider que vous êtes prêt à faire des sacrifices pour y rester et ne pas vendre. Ces sacrifices peuvent signifier que vous prenez un travail supplémentaire, prenez un travail indépendant, changez d’emploi ou de carrière, voire louez une chambre supplémentaire via un service de location comme Airbnb. 

Ces sacrifices à court terme peuvent vous permettre de rembourser vos autres dettes et de constituer votre fonds d’urgence afin que le paiement de votre maison soit plus gérable. 

Pensez à vendre

Il peut être difficile de décider de vendre une maison pour laquelle vous avez travaillé dur pour réduire ses effectifs ou de déménager dans un quartier plus abordable. Cependant, cela peut faciliter les choses qui sont les plus importantes pour vous. Cela peut également vous aider à bâtir un meilleur avenir financier.  

Si vous décidez que vous devez vendre la maison et emménager dans quelque chose de plus abordable ou même louer temporairement, vous devriez contacter un bon agent immobilier et mettre votre maison sur le marché dès que possible. Vous ne voulez pas attendre d’être désespéré pour vendre, car vous ne pourrez peut-être pas vendre pendant quelques mois, voire un an, selon le marché. Vous ne pourrez peut-être pas tirer autant d’argent de la vente de la maison si vous êtes désespéré de vendre rapidement. 

Évitez la forclusion

Lorsque vous faites face à une maison pauvre, vous ne voulez pas arriver au point d’être en retard sur les paiements ou pire, face à une forclusion, alors assurez-vous de prendre des mesures avant que cela ne se produise. 

De plus, si vous êtes sous l’eau sur l’hypothèque, il peut être encore plus difficile de prendre cette décision. Si vous ne pouvez pas vendre votre maison pour ce que vous devez sur l’hypothèque, envisagez de parler à votre banque d’une vente à découvert. Une vente à découvert signifie que la banque accepte d’accepter un montant pour la maison qui est inférieur à ce que vous devez sur une hypothèque. Mais gardez à l’esprit qu’une vente à découvert n’est pas une évidence pour chaque maison, alors assurez-vous de déterminer si vous êtes admissible avant de poursuivre cette option. 

Envisagez de déménager dans une région moins chère

Dans de nombreuses régions du pays, les prix des logements peuvent être astronomiques et il peut être très difficile de s’offrir une maison. D’autres endroits peuvent avoir des maisons très abordables. 

Vous feriez peut-être mieux d’accepter un emploi légèrement moins rémunéré dans une autre région pour pouvoir vous permettre ce que vous voulez le plus. Pensez au style de vie que vous souhaitez vivre, qu’il s’agisse de posséder une maison, de voyager fréquemment ou d’avoir un budget important pour des dépenses discrétionnaires, puis ajustez vos choix pour que cela soit possible. 

Par exemple, une maison chère peut rendre les déplacements difficiles, tandis qu’une plus petite le rendra plus facile. Si vous souhaitez passer plus de temps avec votre famille et moins de temps à travailler, choisir de vivre dans une région moins chère peut vous aider à atteindre ces objectifs. 

Empêcher que cela ne se reproduise

Avant d’acheter une autre maison, vous devez établir un budget avant de chercher une maison et résister à l’envie d’aller au-delà de cela, peu importe à quel point vous aimez une maison.

Autres conseils

• Gardez vos paiements à 25% de votre salaire net et fixez votre budget maximum à 2,5 fois votre salaire actuel. 
• Ne vous fiez pas à ce que la banque est prête à vous prêter.
• Ne prévoyez pas d’augmentation de salaire non plus. Achetez la maison que vous pouvez vous permettre en ce moment, ou vous risquez de vous trouver une maison pauvre plus tard. 
• Vous devez également vous assurer de choisir le bon prêt hypothécaire avec un taux d’intérêt fixe pour éviter que votre paiement n’augmente. 

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.